Luật sư hướng dẫn quy trình, thủ tục mua bán nhà đất áp dụng thực tiễn
Nhà, đất là tài sản lớn đối với mỗi gia đình ở Việt Nam. Chính vì vậy để mua bán nhà đất được thành công cần phải hiểu biết về pháp lý và thực tiễn. Qua hoạt động trợ giúp pháp luật trong mua bán, chuyển nhượng nhà đất nhiều năm Vnlaw tổng hợp hướng dẫn thực tiễn quy trình thủ tục mua bán nhà đất để các bạn tìm hiểu, áp dụng và hạn chế sai sót rủi ro.
Kiểm tra Giấy tờ sở hữu, nhân thân chủ sở hữu
Kiểm tra Giấy tờ sở hữu:
Thực tiễn hiện nay 02 loại giấy tờ thông dụng để có thể giao dịch được mua bán nhà, đât đó là:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (thường gọi tắt là Sổ đỏ);
+ Hợp đồng mua bán căn hộ với Chủ đầu tư dự án hợp pháp;
Đối với kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà: Theo kinh nghiệm của chúng tôi nếu không có điều kiện đến kiểm tra tại Văn phòng đăng ký nhà đất tại địa phương thì các bạn nên đến một Văn phòng công chứng để nhờ họ kiểm tra. Một số địa phương như Hà Nội các văn phòng công chứng có hệ thống dữ liệu trực tuyến họ có thể truy xuất quá trình lịch sử giao dịch của bất động sản. Ngoài ra với kinh nghiệm hàng ngày họ có thể phát hiện được Giấy tờ (sổ đỏ) giả mạo một cách tương đối chính xác.
Đối với kiểm tra Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư: Tốt nhất bạn nên cầm hợp đồng đến chính chủ đầu tư để tìm hiểu. Ngoài ra để xác định dự án có hợp pháp hay không bạn truy cập vào trang web của Sở xây dựng địa phương (đây là nơi công bố các dự án đủ điều kiện mở bán). Hoặc bạn có thể xem các căn cứ pháp lý ghi trong Hợp đồng mua bán của chủ đầu tư ký với khách hàng. Thông tin quan trọng đó là Giấy phép xây dựng của dự án và Giấy chứng nhận đầu tư của dự án.
Kiểm tra diện tích, địa chỉ của tài sản ghi trên giấy chứng nhận với thực tế có bị sai sót hay lệch lạc hay không.
Kiểm tra nhân thân chủ sở hữu
Tốt nhất việc giao dịch cần làm việc trực tiếp với chủ sở hữu sau khi đã thống nhất qua Môi giới trung gian. Khi làm việc với chủ sở hữu bạn cần yêu cầu họ cho xem bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà/ Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Trong mục thông tin về chủ sở hữu cần xem người được giới thiệu giao dịch với mình có đúng như thông tin trên Giấy tờ sở hữu hay không.
Thỏa thuận các thông số cơ bản và đặt cọc
Ký hợp đồng đặt cọc là bước xuống tiền đầu tiên trong giao dịch mua bán nhà đất. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc cần thống nhất các thông tin cơ bản để chốt trong hợp đồng: Số tiền đặt cọc, Giá trị nhà đất, thời hạn chậm nhất ký giao dịch công chứng, trách nhiệm thuế phí, ký tại VPCC nào, ai chịu trách nhiệm liên hệ, thanh toán, bàn giao nhà…(Tham khảo bài viết Hợp đồng đặt cọc thực tiễn áp dụng ( https://luatdoanhnghiep.com/hop-dong-dat-coc-thuc-tien-ap-dung )
Ký hợp đồng công chứng
Hợp đồng công chứng chỉ là bước quan trọng trong giao dịch mua bán nhà đất. Các thông số Giấy tờ , nhân thân 2 bên giao dịch sẽ được VPCC kiểm tra và thực hiện. Lưu ý khi ký xong hợp đồng công chứng thì cũng là lúc phải nhận tiền để tránh dây dưa thanh toán trong giao dịch. Tốt nhất khi ký xong hợp đồng yêu cầu công chứng viên giữ toàn bộ Hợp đồng và Giấy tờ bản gốc (sổ đỏ, Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư) và khi bên mua thanh toán xong thì công chứng viên bàn giao cho bên mua.
Bàn giao nhà
Tốt nhất trong các giao dịch mua bán khi đã thanh toán hết tiền cần nhận bàn giao nhà luôn. Tránh hoặc hạn chế cho bên bán ở nhờ thêm một thời gian hoặc bàn giao nhà sau. Việc bàn giao nhà sau một thời gian là rất rủi ro cho bên mua, thực tế có rất nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp người bán hoặc con cái người bán hoặc anh em quay về ở lỳ không bàn giao gây mất thời gian và rắc rối sau này.
Sang tên
Trước đây việc sang tên thường được giao trách nhiệm cho bên bán, kiểu nôm na dân dã là bao tên sổ đỏ. Tuy nhiên hiện nay việc đã thanh toán xong và nhận nhà nhưng giấy tờ sổ đỏ vẫn do bên bán giữ để sang tên có rất nhiều rủi ro. Thực tế nhiều trường hợp bên bán túng quẫn không đi làm thủ tục sang tên mà lại mang đi cầm đồ gây tranh chấp sau này. Hoặc đơn giản có trường hợp bên bán làm mất bản gốc sổ đỏ sau đó cũng gây rất mất thời gian cho việc làm lại và khó khăn trong thủ tục hành chính (Vì thực tế bên bán đã ký bán rồi, nên việc làm lại sổ đỏ rất khó khăn từ cơ quan nhà nước).
Chính vì vậy sau khi đã ký hợp đồng và thanh toán tốt nhất bên nhận chuyển nhượng (bên mua) tự mình đi làm thủ tục sang tên hoặc nhờ luật sư làm hộ.
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà/ Hợp đồng mua bán nhà (của chủ đầu tư nếu là mua căn hộ hình thành trong tương lai), Hợp đồng mua bán 02 bản chính, 02 bộ Bản sao công chứng CCCD, Giấy đăng ký kết hôn của 2 bên.
Sau khi đủ hồ sơ bên mua mang đến Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để nộp làm thủ tục sang tên.
Để được tư vấn và hỗ trợ vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH Đại Việt
Phòng Pháp luật Doanh nghiệp (vnlaw) tầng 5 tòa nhà số 9 Vạn Phúc, Ba Đình, Hà Nội
Luật sư Phạm Xuân Dương- phó giám đốc
Mobile: 0933668166; zalo: 0933668166
Email: xuanduong@luatdaiviet.vn
Tham khảo:
