Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024

Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024

Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, Luật này sẽ có những điểm mới sau đây:

Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai

Khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh Bất động sản quy định về Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”

Như vậy, từ ngày 01/08/2024, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.

Đây là một điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mà Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chưa có quy định.

Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã có sự thay đổi khi giảm tỉ lệ thanh toán từ 70% của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 xuống còn không quá 50%

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng

Khoản 2 ĐIều 48 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.”

Trước đó, tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã quy định về việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

Như vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đổi mới trong hình thức thanh toán trong giao dịch bất động sản nhằm mục đích dễ dàng quản lý dòng tiền trong giao dịch bất động sản.

Đồng thời, cũng theo quy định mới, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng. Qua đó, đối với các trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không bắt buộc thanh toán thông qua ngân hàng.

Thay đổi mới về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản

Điều 61 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật Kinh doanh Bất động s và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
c) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.”

Qua đó, tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã bổ sung thêm một số điểm mới như: Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Thay vì chỉ có quy định về chứng chỉ môi giới bất động sản như của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Đồng thời, cũng giảm bớt cá nhân phải có chứng chỉ môi giới bất động sản từ 02 cá nhân (Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành) xuống còn 01 cá nhân.

Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do từ ngày 01/8/2024

Khoản 2 Điều 61 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định điều kiện cá nhân hành nghề môi giới bất động sản như sau:

“Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

– Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.”

Như vậy, từ ngày 01/08/2024, cá nhân sẽ không được tự do hành nghề môi giới bất động sản như hiện nay mà sẽ phải tham gia vào Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản có bao gồm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản để hành nghề.

Tiền hoa hồng, thù lao môi giới bất động sản phải chuyển khoản ngân hàng

Khoản 2 Điều 48 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định về Thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau:

“Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam”.

Khoản 1 Điều 63 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định về Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản như sau:

“Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.”

Điều 48 đã quy định Doanh nghiệp phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Như vậy, việc cá nhân không được phép tự do hành nghề môi giới bất động sản và phải thực hiện hành nghề tại Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản thì đồng nghĩa với việc thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản cũng phải thực hiện thanh toán thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III

Khoản 6 Điều 31 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định về Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở: “Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.”

Như vậy, theo quy định mới tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ không được phân lô, bán nền đối với các đô thị thuộc loại đặc biệt hoặc các khu vực thuộc loại I, loại II và loại III.

Theo quy định cũ tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP mới chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các khu vực bao gồm:

+) Các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương;

+) Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;

+) Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Tham khảo