Mua đất đang thế chấp ngân hàng không bị cấm tuyệt đối, nhưng người mua không nên giao tiền trực tiếp cho người bán với lời hứa “sẽ tự đi giải chấp”. Giao dịch cần được thiết kế để tiền thanh toán, việc xóa thế chấp và đăng ký chuyển quyền diễn ra theo các mốc kiểm soát.
Đất đang thế chấp có bán được không?
Người thế chấp chỉ được chuyển nhượng khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc khi tài sản đã được giải chấp, trừ thỏa thuận và quy định pháp luật có nội dung khác. Vì vậy, bước đầu tiên là làm việc chính thức với ngân hàng, xác định dư nợ và điều kiện trả giấy chứng nhận.
Ba rủi ro lớn của người mua
- Tiền được chuyển cho người bán nhưng không dùng để trả nợ;
- Dư nợ thực tế cao hơn thông tin ban đầu hoặc có nghĩa vụ bảo đảm khác;
- Sau khi giải chấp, người bán không ký hoặc không tiếp tục sang tên.
Quy trình ba bên an toàn
- Người bán đề nghị ngân hàng cung cấp thông tin dư nợ và thủ tục giải chấp.
- Người mua thẩm tra giấy chứng nhận, chủ thể, quy hoạch, tranh chấp và điều kiện sang tên.
- Các bên ký thỏa thuận đặt cọc hoặc thỏa thuận ba bên, quy định tiền nào được chuyển thẳng vào ngân hàng.
- Ngân hàng xác nhận tất toán, trả giấy chứng nhận và thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp.
- Các bên ký hợp đồng chuyển nhượng đúng hình thức pháp luật áp dụng tại thời điểm giao dịch.
- Người mua thanh toán phần tiếp theo khi hồ sơ sang tên được tiếp nhận hợp lệ.
- Giữ lại một phần tiền đến khi hoàn thành đăng ký và bàn giao.
Điều khoản bắt buộc phải có
- Số dư nợ dự kiến và quyền điều chỉnh nếu dư nợ thay đổi;
- Tài khoản nhận tiền và mục đích sử dụng tiền;
- Thời hạn giải chấp, xóa thế chấp và giao bản gốc;
- Điều kiện hoàn cọc nếu ngân hàng không đồng ý hoặc không giải chấp được;
- Trách nhiệm nếu người bán không tiếp tục ký hoặc sang tên;
- Cơ chế hoàn tiền, phạt và bồi thường;
- Quyền của người mua làm việc, xác minh với ngân hàng.
Có nên đưa tiền cho môi giới giữ?
Không nên chỉ vì môi giới hứa sẽ bảo đảm giao dịch. Việc giữ tiền phải có căn cứ, tài khoản, điều kiện giải ngân và trách nhiệm rõ ràng. Ưu tiên thanh toán qua ngân hàng; không giao tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản cá nhân không liên quan.
Khi nào cần luật sư?
Nên có luật sư khi khoản tiền dùng để giải chấp chiếm tỷ lệ lớn, giấy chứng nhận bảo đảm nhiều nghĩa vụ, người bán là doanh nghiệp, tài sản có đồng sở hữu hoặc ngân hàng yêu cầu quy trình riêng. Luật sư có thể thẩm tra, soạn thỏa thuận ba bên và kiểm soát các mốc thanh toán.
VNLAW hỗ trợ giao dịch bất động sản đang thế chấp, từ kiểm tra hồ sơ đến giải chấp và sang tên. Liên hệ 09.888.999.26 – xuanduong@luatdaiviet.vn.
