Rủi ro đặt cọc mua nhà đất trong thực tế.

Đặt cọc để mua nhà đất là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên trong thực tế nhiều khi mặc dù đặt cọc nhưng xảy ra rất nhiều hệ lụy trong thực hiện giao dịch này. Vnlaw tổng hợp các trường hợp rủi ro khi đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất.

1. Rủi ro đặt cọc cho người không phải chính chủ

Pháp luật quy định chỉ những chủ sở hữu hoặc những người được ủy quyền của chủ sở hữu nhà mới có quyền thực hiện nhận đặt cọc. Tuy nhiên trong thực tế rất nhiều trường hợp không phải là chủ sở hữu, không phải là người được ủy quyền hợp pháp cũng nhận đặt cọc. Vậy khi có vấn đề tranh chấp xảy ra người đặt cọc sẽ chịu rủi ro vì Hợp đồng đó là vô hiệu. Người đặt cọc không thể áp dụng phạt cọc với bên nhận đặt cọc. Ngoài ra chủ sở hữu thực sự muốn bán cho ai thì bán không liên quan gì đến hợp đồng nêu trên. Những trường hợp trên thường xảy ra đối với những người chuyển tiền cho các môi giới nhà đất.

2. Đặt cọc thiện chí

Theo tình hình thực tế hiện nay có rất nhiều môi giới sử dụng cụm từ “ đặt cọc thiện chí” tức là một dạng người mua chuyển tiền cho các công ty môi giới bất động sản để đăng ký mua nhà của các dự án. Và dạng đặt tiền này được môi giới giảng giải là không có phạt cọc và chỉ để thể hiện mong muốn thiện chí mua nhà của người mua mà thôi. Nếu trong trường hợp người mua không muốn mua nữa thì bên môi giới sẽ trả lại tiền. Theo quy định của pháp luật không có một khái niệm hay quy định nào định nghĩa về “ đặt cọc thiện chí”. Vì vậy đây là hình thức biến tướng và có thể gây mất tiền cho người mua nhà nếu trao tiền cho các công ty môi giới không đàng hoàng.

3. Tài sản của đồng sở hữu nhưng chỉ đặt cọc cho một trong số các đồng sở hữu đó

Thông thường bất động sản hay đứng tên tài sản chung vợ chồng hoặc hộ gia đình. Vì vậy khi ký hợp đồng đặt cọc phải bắt buộc có chữ ký đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Nếu không có đủ chữ ký các đồng sở hữu và khi tranh chấp thì hợp đồng này là vô hiệu. Bởi vì tài sản chung nhà đất trong các trường hợp này là tài sản chung hợp nhất. Nên chỉ cần có một trong các đồng sở hữu không đồng ý, không tham gia là hợp đồng không có giá trị pháp luật.

4. Không quy định cụ thể các phương thức thông tin để lưu lại chứng cứ trong hợp đồng đặt cọc

Một trong những lỗi thường hay mắc phải đó là mặc dù các bên ràng buộc nhau rất nhiều, nhưng không quy định thông báo cho nhau là bằng phương thức gì. Bình thường các giao dịch hanh thông thì không sao, nhưng các giao dịch có trục trặc thì chứng cứ chứng minh bên có lỗi rất khó thể hiện vì hầu như các bên thường trao đổi với nhau qua cuộc gọi. Mà các cuộc gọi thì sau khi gọi xong chỉ thể hiện trên điện thoại có cuộc gọi chứ không thể hiện nội dung là hai bên trao đổi cái gì. Vì vậy tốt nhất nên sử dụng các loại thông báo có lưu lại nội dung như gửi văn bản hoặc gửi email hoặc gửi tin nhắn thoại hoặc zalo. Để sử dụng các phương thức này thì cần phải liệt kê địa chỉ email, điện thoại hoặc zalo trong hợp đồng. Và đồng thời quy định tại điều khoản thông báo với nhau là bằng một hoặc tất cả các loại phương thức trên.

5. Khó đòi được tiền đặt cọc khi giao dịch nhà đất không xảy ra

Về quy định pháp luật nếu không thực hiện được giao dịch nhà đất mà bên nhận đặt cọc có lỗi thì thường phải trả lại tiền cọc và khoản phạt. Quy định thì là vậy nhưng thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp người đặt cọc đòi lại khoản tiền đặt cọc rất khó khăn và kéo dài. Bởi vì việc trả lại tiền cọc và phạt cọc là giao dịch dân sự nên việc trả lại đôi khi rất kéo dài. Nhiều trường hợp người nhận cọc cố tình chây ỳ không trả lại tiền cọc, chưa nói đến việc trả lại tiền phạt. Bởi vì biện pháp có tính pháp luật nhất đó là phải đi kiện để đòi lại tiền. Trong khi đó việc đi kiện thường rất mất thời gian (thực tế thường kéo dài từ 4-8 tháng) và sau đó khi có bản án thì còn phải thi hành án. Vì vậy tốt nhất khi đặt cọc nên qua các tổ chức hành nghề công chứng để công chứng hợp đồng đặt cọc.

6. Đặt cọc ghi một giá, khi giao dịch công chứng ghi một giá

Mua bán nhà đất hai giá (giá hợp đồng công chứng để đóng thuế và giá thực tế thanh toán khác nhau) là vi phạm pháp luật. Đây là hành vi có dấu hiệu trốn thuế nhà nước. Trong trường hợp bị phát hiện thường lại sẽ bị đình chỉ giao dịch. Thậm chí các bên tham gia giao dịch có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự nếu khoản tiền trốn thuế thỏa mãn yếu tố cấu thành tội phạm. Hiện nay việc kiểm soát dòng tiền đối với các cơ quan pháp luật là tương đối dễ dàng nên việc thực hiện giao dịch mua bán nhà đất hai giá rất dễ bị phát hiện và xử lý. Vì vậy chúng tôi khuyên khách hàng không nên giao dịch mua bán nhà đất hai giá nhằm trốn thuế.

7. Đặt cọc để mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Việc giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng cũng rất phổ biến hiện nay. Tuy nhiên giao dịch này rất phức tạp và cần có luật sư tư vấn các bước các quá trình thực hiện. Nhiều trường hợp nợ gốc thấp hơn giá trị chào bán bất động sản, nhưng nợ lại cộng lại cao hơn rất nhiều. Chính vì vậy trước khi đặt cọc để mua các tài sản thế chấp cần phải qua ngân hàng để kiểm tra các khoản nợ gốc và lãi của tài sản thế chấp. Đồng thời yêu cầu xác nhận ngân hàng về giá trị tất toán để xác định có nên mua nhà đất đó không.

Trên đây là một số những rủi ro khi đi đặt cọc để mua nhà đất trong thực tế. Chúng tôi hy vọng với những chia sẻ này sẽ hữu ích cho bạn đọc, nhất là những người mới đi giao dịch mua bán nhà lần đầu nhằm hạn chế và tránh những rắc rối và thiệt hại cho mình.

Liên hệ

Công ty Luật TNHH Đại Việt

Phòng Pháp luật Doanh nghiệp (vnlaw) tầng 5 tòa nhà số 9 Vạn Phúc, Ba Đình, Hà Nội

Luật sư Phạm Xuân Dương- phó giám đốc

Mobile: 0933668166; zalo: 0933668166

Email: xuanduong@luatdaiviet.vn

Tham khảo: Hợp đồng đặt cọc thực tiến áp dụng