Tư vấn chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì thực hiện như thế nào? Bài viết sau đây sẽ giúp bạn đọc nắm được các quy định pháp luật liên quan đến chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà và có hướng giải quyết phù hợp với từng trường hợp.

1. Thời hạn cho thuê nhà

Theo quy định tại Điều 129 Luật Nhà ở 2014:

– Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Như vậy, các bên trong hợp đồng thỏa thuận về thời hạn thuê, tức là bên thuê được thuê cho đến khi hết thời hạn đó.

Tuy nhiên, trong quá trình thuê nhà có thể phát sinh nhiều trường hợp khác nhau dẫn đến việc một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chưa hết hạn thuê nhà.

2. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Điều 131 Luật Nhà ở 2014 quy định về “các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở” như sau:

– Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.

– Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

+ Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

+ Nhà ở cho thuê không còn;

+ Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

+ Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.

Như vậy, khi có một trong các trường hợp trên xảy ra thì thực hiện chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

3. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà 

Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được thực hiện theo Điều 132 Luật nhà ở 2014 như sau:

– Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp sau đây:

+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

+ Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

– Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Nếu một bên muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì cần thực hiện các bước sau:

B1: Thu thập chứng cứ chứng minh lỗi vi phạm của bên kia thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 132 Luật nhà ở 2014.

B2: Thông báo về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

B3: Thực hiện chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

5. Căn cứ pháp lý

– Luật Nhà ở 2014.

Trên đây là tư vấn về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở 2023 mới nhất. Vnlawdaiviet hy vọng sẽ giúp ích cho quý công ty trong thực tế áp dụng pháp luật. Nếu quý vị còn thắc mắc có thể liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau.

Công ty Luật TNHH Đại Việt

Phòng Pháp luật Doanh nghiệp (vnlaw) tầng 5 tòa nhà số 9 Vạn Phúc, Ba Đình, Hà Nội

Luật sư Phạm Xuân Dương– Phó giám đốc

Mobile: 0933668166; zalo: 0933668166

Email: xuanduong@luatdaiviet.vn

Tham khảo:

• Hợp đồng đặt cọc thực tiễn áp dụng (luatdoanhnghiep.com)
• luật sư hướng dẫn quy trình, thủ tục mua bán nhà đất áp dụng thực tiễn (luatdoanhnghiep.com)
• Rủi ro đặt cọc mua nhà đất trong thực tế. (luatdoanhnghiep.com)