Cập nhật ngày 28/7/2026: Nội dung dưới đây phân tích một đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Dự thảo chưa có hiệu lực. Giao dịch hiện tại vẫn phải tuân thủ pháp luật đang có hiệu lực.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được quan tâm vì không tiếp tục thể hiện yêu cầu bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất. Nếu nội dung này được Quốc hội thông qua, cách thức mua bán, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất có thể thay đổi đáng kể.
Tuy nhiên, “không bắt buộc công chứng” không có nghĩa hợp đồng viết tay nào cũng an toàn, không cần kiểm tra pháp lý hoặc cứ ký là cơ quan đăng ký phải sang tên. Người mua vẫn phải kiểm tra điều kiện chuyển nhượng, tư cách người bán, tình trạng tài sản và chuẩn bị hồ sơ đăng ký đúng quy định.
Hiện nay chuyển nhượng quyền sử dụng đất có còn phải công chứng không?
Có. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 đang được áp dụng, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp luật quy định khác.
Vì vậy, người dân không nên dựa vào thông tin về dự thảo để ký hợp đồng chuyển nhượng không công chứng ở thời điểm hiện tại. Một dự thảo có thể được chỉnh lý nhiều lần trước khi thông qua; ngày có hiệu lực và quy định chuyển tiếp cũng phải được xác định trong văn bản chính thức.
Dự thảo đề xuất thay đổi điều gì?
Điểm đáng chú ý là dự thảo không tiếp tục quy định công chứng, chứng thực như một điều kiện bắt buộc chung đối với một số hợp đồng về quyền sử dụng đất. Nếu được giữ nguyên khi thông qua, các bên có thể tự lập hợp đồng hoặc thuê luật sư soạn thảo, sau đó thực hiện thủ tục thuế và đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Dù vậy, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển dịch đầy đủ khi đáp ứng điều kiện của pháp luật đất đai và hoàn thành thủ tục đăng ký. Việc bỏ một yêu cầu về hình thức hợp đồng không đồng nghĩa bỏ các điều kiện về giấy chứng nhận, tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng, quyền định đoạt và nghĩa vụ tài chính.
Năm rủi ro người mua phải đặc biệt lưu ý
1. Người ký không có đầy đủ quyền bán
Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người không luôn đồng nghĩa đó là tài sản riêng. Nhà đất có thể là tài sản chung vợ chồng, tài sản thừa kế chưa phân chia, quyền sử dụng chung của nhiều người hoặc liên quan đến thành viên hộ gia đình. Nếu thiếu người có quyền, hợp đồng có thể bị tranh chấp hoặc vô hiệu.
2. Giả mạo giấy tờ, chữ ký hoặc ủy quyền
Khi không có một chủ thể độc lập trực tiếp kiểm tra người ký, rủi ro giả danh chủ đất, dùng giấy tờ giả, ủy quyền hết hạn hoặc vượt quá phạm vi ủy quyền có thể tăng. Định danh điện tử hỗ trợ nhận diện nhưng không tự giải quyết mọi vấn đề về năng lực, ý chí và quyền định đoạt.
3. Tài sản không đủ điều kiện sang tên
Đất có thể đang thế chấp, kê biên, bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, nằm trong tranh chấp hoặc không đáp ứng điều kiện tách thửa. Người mua chỉ phát hiện sau khi đã trả tiền sẽ ở vị thế rất bất lợi.
4. Hợp đồng thiếu cơ chế bảo vệ tiền
Một hợp đồng ngắn thường không quy định rõ điều kiện giải ngân, thời hạn sang tên, xử lý khi hồ sơ bị từ chối, nghĩa vụ giải chấp và hoàn trả tiền. Tranh chấp vì thế không chỉ phát sinh từ quyền sử dụng đất mà còn từ chính cách thanh toán.
5. Khó chứng minh ý chí và nội dung giao dịch
Khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể phủ nhận chữ ký, cho rằng bị lừa dối, cưỡng ép hoặc không hiểu nội dung. Hồ sơ giao dịch cần được tổ chức chặt chẽ, gồm tài liệu định danh, quá trình trao đổi, chứng từ thanh toán, biên bản giao nhận và các xác nhận cần thiết.
Không bắt buộc thì có nên công chứng tự nguyện?
Nếu luật mới cho phép lựa chọn, công chứng vẫn phù hợp với giao dịch có giá trị lớn, giao dịch qua ủy quyền, tài sản chung, thừa kế, người cao tuổi, người ở nước ngoài hoặc hồ sơ có dấu hiệu phức tạp. Công chứng và dịch vụ luật sư không loại trừ nhau: công chứng viên giữ vai trò khách quan trong việc chứng nhận; luật sư có thể bảo vệ lợi ích riêng của người mua hoặc người bán.
Quy trình an toàn người mua nên áp dụng
- Kiểm tra bản gốc giấy chứng nhận và đối chiếu thông tin người bán.
- Xác định tài sản riêng, tài sản chung, đồng sở hữu và quyền của người thừa kế.
- Kiểm tra quy hoạch, tranh chấp, thế chấp, kê biên và tình trạng ngăn chặn.
- Chỉ đặt cọc sau khi hoàn thành bước kiểm tra sơ bộ.
- Soạn hợp đồng có điều kiện thanh toán và cơ chế hoàn tiền rõ ràng.
- Thanh toán qua ngân hàng, ưu tiên giải ngân theo từng điều kiện.
- Ký kết với cơ chế xác thực và lưu giữ chứng cứ phù hợp.
- Nộp hồ sơ thuế, đăng ký sang tên và chỉ hoàn tất thanh toán khi đạt mốc đã thỏa thuận.
Luật sư có thể hỗ trợ những gì?
Luật sư có thể thẩm tra pháp lý tài sản, xác định chủ thể có quyền ký, rà soát rủi ro quy hoạch và đăng ký, soạn hợp đồng, đàm phán điều khoản, thiết kế phương án thanh toán, phối hợp giải chấp và đại diện thực hiện thủ tục. Luật sư không đương nhiên có quyền công chứng hoặc chứng nhận hợp đồng thay công chứng viên.
Khuyến nghị: Trước khi đặt cọc hoặc chuyển tiền, khách hàng nên gửi giấy chứng nhận và thông tin giao dịch để được kiểm tra phạm vi rủi ro. VNLAW cung cấp dịch vụ kiểm tra pháp lý và đồng hành giao dịch nhà đất tại Hà Nội và theo hồ sơ trên toàn quốc.
Liên hệ: 09.888.999.26 – xuanduong@luatdaiviet.vn.
